Társas üröm – társas öröm

A múlt század elején, 1924-ben jelent meg először a társasházakra vonatkozó legelső törvény, amely Európában, sőt mondhatni az egész világon egyedülálló, új tulajdoni formaként fogalmazta meg a társasházi tulajdont.

A következő, modernebb törvény 1977-ben jelent meg, amelyik az örök lakások jelentősen megnövekedett számára tekintettel a nagyobb lakóépületekre létrehozott társasház tulajdont is szabályozta. A modernizáció, a lakótelepek építése szükségessé tette a korábbi szabályozás felülvizsgálatát.

Németországban, Ausztriában, valamint Svájcban is a magyar modellhez hasonlóan működnek a társasházak.

A saját lakás, nem lakás céljára szolgáló helység (iroda, műhely, garázs, stb.) tulajdonjogához a polgári törvénykönyvben biztosított széleskörű jogosítványok szabad, felhőtlen gyakorolhatóságának feltétele a közös tulajdonért való felelősség, gondoskodás és helytállás közös vállalása. A „közös lónak túrós a háta” vajon mennyire csökkenthető jogi szabályozással?

A következőkben a társasházakra vonatkozó legfontosabb szabályokat ismertetjük.

A társasházi törvény szerint társasházi tulajdon akkor jön létre, ha műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló helység a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül. Az épülethez tartozó földrészlet továbbá, az alapító okiratban külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épület-berendezés, nem lakás céljára szolgáló helység illetőleg lakás – így például a gondnoki és a házfelügyelői lakás – a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.

Külön érdekessége a törvénynek az a rendelkezése, amely szerint az épület tartó szerkezeteinek azok a részei, valamint az épület biztonságát szolgáló épületrész, épület-berendezés, akkor is a közös tulajdonba tartozik, ha az egyébként a külön tulajdonban álló lakásban vagy nem lakás céljára szolgáló helységen belül van.

Ennek a rendelkezésnek egyébként – miként azt majd később ismertetjük – a tulajdoni hányadok megállapításánál illetve ezeknek a részeknek a használatánál, például a megközelítés, illetőleg a bejutás biztosításánál van jelentősége.

A társasház alapítása, az alapító okirat

Társasházat már meglévő, fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani.

Ez a rendelkezés lehetővé teszi, hogy már a jogerős építési engedély alapján el lehet készíteni az alapító okiratot.

A társasházat valamennyi tulajdonostárs, vagy ha az ingatlannak még csak egy tulajdonosa van, akkor ő, mint egyszemélyi alapító létesíthet.

Az alapításhoz társasház tulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Az alapító okiratban meg kell határozni:

1.       a külön tulajdonba kerülő lakásokat és a nem lakás céljára szolgáló helységeket.

2.       a közös tulajdonban álló épületrészekből és a földrészletből (tehát a telekből) az egyes tulajdonostársakat megillető, külön tulajdonba kerülő lakáshoz tartozó tulajdoni hányadot és ezek meghatározásának a módját.

3.       a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását

4.       az ingatlan-nyilvántartás szabályai által megkívánt egyéb jogokat, adatokat továbbá tényeket

5.       a közösség közös nevét például Napsugár Társasház, amely egyéb megjelölés hiányában lehet a társasház címe, a társasház megjelölésével együtt.

A társasházi törvény egyik legérdekesebb rendelkezése, amely a legtöbb problémát szokta jelenteni a későbbiek során az, hogy az alapító okiratot megváltoztatni csak valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása esetén lehetséges. Ez az egyetlen olyan törvényi rendelkezés, amely sehol más területen nem található. Gondoljunk csak az alkotmány módosításának feltételeire.

Az alkotmányra vonatkozó törvény szerint, az alkotmányt, amely az egész jogrendszer alapja, módosítani, illetőleg módosításához nem szükséges egyhangú döntés.

A cikk teljes terjedelmében a Családi Lap 2010. szeptemberi számában olvasható.