Jogi tanácsok
Olvasóink kérdezték a lakáskölcsönről
„Három éve svájci frankban vettem fel lakáskölcsönt,
akkor az ingatlan értékének 70%-át tette ki a hitel összege. Jelenleg magasabb
a visszafizetendő hitel, mint a lakás értéke. Arra gondoltam, hogy jobban járok,
ha hagyom elárverezni, így a banké lesz az ingatlan, nekem meg nem kell
visszafizetni a hitelt. A másik kérdésem, hogy eladhatom-e az ingatlant
jelzálogjoggal terhelten? A törvény alapján milyen értéken árverezhetik az
ingatlanokat?”
Sajnos az ön
által említett „ötlet” nem oldja meg a
problémáját. Amennyiben az árverés során
befolyt összeg nem fedezi a teljes tartozását, úgy a bank más vagyontárgyaira,
jövedelmére is végrehajtást vezethet.
Amennyiben
nincs az ingatlan elidegenítési és terhelési tilalommal terhelve, eladhatja az
ingatlant, de a hitelt továbbra is törlesztenie kell, mivel egyébként az
ingatlant elárverezik, és ugyanúgy végrehajtást vezethetnek az ön vagyonára,
mint az előbbi esetben.
Mivel sok
olvasót foglalkoztat a jelzáloggal kapcsolatos jogi szabályozás, röviden
ismertetem a hatályos jogszabályokat. ( Ptk. 261. § - 264. . § )
Jelzálog
mind ingatlanon, mind ingóságon
fennállhat. Jelzálogjog esetén a zálogtárgy a
zálogkötelezett birtokában marad, aki jogosult a dolog rendeltetésszerű
használatára, hasznosítására, köteles azonban annak épségét megőrizni.
A zálogkötelezett nem mindig az adós, hiszen többek között
előfordul, hogy a gyermek vesz fel hitelt, de a szülők nyújtják a tulajdonukat
képező ingatlannal a jelzálogfedezetet.
Ingatlant csak jelzálogjog alapítása útján
lehet elzálogosítani. Ingatlanra
vonatkozó jelzálogjog alapításához az erre irányuló szerződésen felül a
jelzálogjognak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
Más dolgot terhelő jelzálogjog
alapításához – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – a zálogszerződés
közjegyzői okiratba foglalása és a jelzálogjognak a Magyar Országos Közjegyzői Kamaránál külön törvény
rendelkezései szerint vezetett nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.
A zálogjogi nyilvántartásba
bejegyzett jelzálogjog megszűnik, ha a zálogtárgyat kereskedelmi forgalomban
vagy rendes gazdálkodás körében jóhiszemű vevő részére értékesítik. Megszűnik
továbbá abban az esetben is, ha a jóhiszemű vevő a mindennapi élet szokásos
tárgyai körébe tartozó dolog tulajdonjogát visszterhesen szerzi meg. (Ez a rendelkezés természetesen csak
ingóságokra vonatkozik.)
A jelzálogjog megszűnik akkor is, ha a követelés elévül.
Az 1994. évi LIII. törvény
rendelkezik a végrehajtási eljárásról. (137.§ - 157. §)
A végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett megkeresi az
ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az
ingatlan-nyilvántartásba.
A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt a 6 hónapnál nem
régebbi adó- és értékbizonyítványt is figyelembe véve vagy – bármelyik fél erre irányuló kérelmére – szakértő becsüs
véleménye alapján megállapítja az ingatlan becsértékét.
A végrehajtó a becsérték közlésével
egyidejűleg tájékoztatja az adóst arról, hogy az értékesítést követően fennálló
kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét
legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjesztheti elő a
bíróságnál. A végrehajtó a becsérték közlésével
egyidejűleg tájékoztatja a feleket a részletfizetés lehetőségéről és
feltételeiről.
Az ingatlant – ha a törvény másképpen
nem rendelkezik – rendszerint árverésen kell értékesíteni.
Az
árverést a végrehajtó árverési hirdetménnyel tűzi ki. Az árverési hirdetményt ki kell
függeszteni:
a) a
bíróság hirdetőtábláján,
b) az
ingatlan fekvése szerinti községi, városi, fővárosi kerületi polgármesteri
hivatal hirdetőtábláján,
c) az
ingatlanügyi hatóság hirdetőtábláján.
Ingatlanra az árverezhet, aki
előlegként az ingatlan becsértékének 10%-át legkésőbb az árverési ajánlatának
megtétele előtt a végrehajtónál letétbe helyezte. A kikiáltási ár a becsérték összege.
Ha a felajánlott vételár nem éri el a kikiáltási árat, azt fokozatosan
lejjebb kell szállítani a becsérték feléig.
Lakóingatlan esetén a kikiáltási ár a becsérték 70%-ának megfelelő
összegre szállítható le, ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye
ebben van, és a végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is ebben
volt.
Az adós és az adós jogán az
ingatlanban lakó személyek – néhány kivétellel – az árveréstől számított 30. napig, ha a
végrehajtó ennél hosszabb határidőt adott a vételár megfizetésére, eddig az
időpontig, jogorvoslat előterjesztése esetén pedig az erről szóló határozat
rendelkezése szerint a határozat jogerőre emelkedésétől számított 15. napig
kötelesek az ingatlant ingóságaiktól kiürítve elhagyni, és biztosítani, hogy a
végrehajtó átadja azt az árverési vevőnek.
A végrehajtást foganatosító bíróság az adós kérelmére az ingatlan
elhagyására egyszeri halasztást adhat, ha az adós az elhelyezését ideiglenesen
sem tudja biztosítani. Nincs helye halasztásnak, ha az
adóst az eljárás során korábban rendbírsággal sújtották, vagy kérelmére a
bíróság legalább 6 hónapra a halasztásra is okot adó körülmény miatt a
végrehajtást felfüggesztette.
A halasztás időtartama legfeljebb az árverés időpontjától számított 6
hónapig terjedhet.
A végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára – az általuk meghatározott
vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de
árverési vétel hatályával adja el.
Ha a második árverés is
sikertelen volt, úgy a végrehajtást kérő veheti át az ingatlant.
Szerző: Cserei Anita
Lapszám: 2010. április
