Olvasóink kérdezték: mit fedez a kaució?

Mit fedez a kaució? Mikor vonhat le belőle a bérbeadó? Miben más a foglaló? Bérleti szerződést csak írásban lehet kötni?

„Bérleti jogviszonnyal kapcsolatban szeretnék feltenni egy kérdést.

Másfél éve lakunk egy ismerősünk lakásában. A tulajdonos beköltözésünk idején külföldön élt, és ragaszkodott ahhoz, hogy ne írjunk szerződést, de a lakásban lévő műszaki, háztartási eszközök miatt fizessünk 250 000 Ft kauciót, erről átvételi elismervényt írt alá.

A 17 éves mosógép rendeltetésszerű használat mellett elromlott. Ekkor derült ki, hogy a tulajdonos minden kárt szándékos károkozásnak tekint, és ha javítási költség merül fel, azt le akarja vonni a kaucióból. Mire vonatkozik a kaució pontosan? Mit tehetek, ha a kárt nem gondatlanul vagy szándékosan okoztam, és kiköltözéskor vissza szeretném kapni a kaució teljes összegét?”

Az ön esetében ingatlanra és ingóra vonatkozó, vegyes bérleti szerződés jött létre, bár nem írja, hogy az ingóságokról született-e valamilyen lista. Ez azért fontos, mivel az óvadék (latinul: kaució) mindig valamilyen követelést biztosít, így például bérleti díjkövetelést. (Ptk 270.§ )

Óvadék esetében a felek abban állapodnak meg, hogy a jogosult a részére átadott óvadékból közvetlenül kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít. Az óvadéknak tehát az a funkciója, hogy ha a kötelezett nem képes vagy nem akar a szerződésnek megfelelően teljesíteni, úgy erre az esetre az óvadék fedezetet nyújtson. A jogosult a szerződésszegéskor tehát nyomban rendelkezhet az óvadékkal, abból közvetlenül – a bírói út igénybevétele nélkül – kielégítést kereshet.

Az óvadék kikötésére a törvény kötelező alakszerűséget nem rendel, így a felek az óvadék nyújtásában érvényesen szóban vagy ráutaló magatartással is megállapodhatnak, de a szerződéses akaratnak egyértelműnek kell lenni. Az óvadéki szerződés létrejöttéhez az óvadék tárgyának átadása szükséges, azaz az óvadék a jogosult birtokába kerül (pl. pénz átadása).

A szerződés tárgya: pénz, bankszámla-követelés, értékpapír, illetve egyéb, külön törvényben meghatározott pénzügyi eszköz lehet.

A bérlet egy dolog birtokának és használatának időleges (határozott vagy határozatlan időre történő) átengedésére. bérleti szerződés megkötésére a tulajdonos, illetőleg a haszonélvező jogosult. A törvény a bérleti szerződés létrejöttét főszabályként nem köti alakszerűséghez, az tehát a felek megállapodása szerint szóban, írásban vagy ráutaló magatartással is létrejöhet. (A szóban megkötött bérleti szerződésből eredően is keletkezik adófizetési kötelezettség.)

Kellékszavatossági kötelezettsége (Ptk. 424. § (1) bekezdés) körében köteles a bérbeadó a bérelt dolgot rendeltetésre alkalmas állapotban tartani és a rendes használat során felmerült hibákat, hiányosságokat pótolni, illetőleg kijavítani. E kötelezettsége alól csak akkor mentesül, ha a bérlő felróható magatartása idézte elő a meghibásodást, ez esetben ez utóbbi szerződést szegő magatartásának következményei kerülnek alkalmazásra.

A bérlő a dolgot rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja. Felelős minden olyan kárért, amely a rendeltetésellenes vagy szerződésellenes használat következménye.

Fenti törvényi előírásoknak megfelelően, amennyiben önök rendeltetésszerűen használták a bérelt mosógépet, nem tartoznak kártérítési felelősséggel, ellenben követelhetnek másik mosógépet a régi helyett.

Mivel szerződésben nem szabályozták, hogy az óvadék esetleges kártérítési igényekre is elszámolható, jogi álláspontom szerint csak a bérleti díj (közüzemi díj) tartozás esetén használható fel, de ez jelen esetben nem lényeges, mivel önöknek az elmondottak alapján nincs kártérítési felelőssége.

Itt szeretném felhívni a figyelmet, hogy a köznyelv sokszor összekeveri a kauciót a foglalóval. A szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jeléül foglalót lehet adni. (Így nem kizárólag adásvételi szerződésnél.)